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樓市調(diào)控十年迎來新轉(zhuǎn)折 多措并舉追夢住有所居

2014-12-25 14:49:51 來源:本站 字體大?。?span id="9dvjfrn" class="small current">TTT
[摘要] 從2003年出臺(tái)的18號(hào)文算起,我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史已經(jīng)走過了十年的歷程。而從不同階段出臺(tái)的政策來看,隨著從2010年開始國十一條、新國十條

       從2003年出臺(tái)的“18號(hào)文”算起,我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史已經(jīng)走過了十年的歷程。而從不同階段出臺(tái)的政策來看,隨著從2010年開始“國十一條”、“新國十條”、“限購令”、“新國五條”等號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施相繼出爐,,樓市調(diào)控也被認(rèn)為是進(jìn)入了“全面加碼期”。然而,十年調(diào)控至今,即便屢屢出臺(tái)“史上最嚴(yán)調(diào)控”,為何其調(diào)控效果卻仍是差強(qiáng)人意?

  近年來,限購、限貸等行政化手段的去留問題一直備受爭議,新一屆政府對樓市調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化。在不少業(yè)內(nèi)人士看來,走過十年調(diào)控,未來中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)變,樓市長效機(jī)制也正呼之欲出……

  “安居夢”遭遇高房價(jià)

  據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示,“安居夢”已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民中國夢的具體內(nèi)容。18.8%的人將“改善住房”作為今后5-10年最想實(shí)現(xiàn)的個(gè)人愿望,在各類愿望中列第三位,僅次于“收入增加”和“家人平安健康”。

  中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞對媒體表示,社科院的調(diào)查結(jié)果跟我們平時(shí)主觀的判斷表現(xiàn)一致。不同于其他的物質(zhì)需求,住房需求的特點(diǎn)是彈性大,隨著人們收入水平的提高,住房需求也在不斷提升。

  事實(shí)上,政府始終在關(guān)注全民住房問題,國家領(lǐng)導(dǎo)人也曾在會(huì)議多次上強(qiáng)調(diào),要“逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求,實(shí)現(xiàn)住有所居。”

  然而,經(jīng)歷十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展,房價(jià)卻經(jīng)歷了快速上漲,居民購房壓力不斷增加。

  日前,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月份70城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示,一線城市房價(jià)連續(xù)三個(gè)月同比漲幅超20%,同比漲幅超10%的城市也達(dá)到26個(gè)。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示,各地房價(jià)經(jīng)歷了逐月累積上漲,全年的房價(jià)形勢已基本定型,房價(jià)漲幅過快城市的年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)難以完成。

  面對大城市的工作和住房壓力,很多人無奈逃離“北上廣”,安居夢遭遇高房價(jià)的背后,中國房地產(chǎn)十年來調(diào)控效果值得深思。

  調(diào)控十年房價(jià)屢調(diào)屢漲

  縱觀中國房地產(chǎn)市場十多年來的發(fā)展,各項(xiàng)“文件”、“通知”等政策條款相伴而生。從2003年的“121文件”、“18號(hào)文”,到2004年的“8.31大限”,土地開始“招拍掛”的交易方式;再到2008年下半年政府“救市”,央行自9月到12月份,連續(xù)5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。后來,“國八條”、“國五條”……相繼出臺(tái)。

  據(jù)了解,2004年“8.31”大限后,所有土地必須通過公開“招拍掛”形式交易出讓,基本斷絕了土地私下交易的可能。為此,華遠(yuǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)董事長任志強(qiáng)曾在其博客中提到,壟斷的招拍掛土地政策促使房價(jià)跟隨土地價(jià)格暴漲。

  如今,任志強(qiáng)的預(yù)判已經(jīng)應(yīng)驗(yàn),然而高價(jià)地依然頻頻出現(xiàn),各地“地王”記錄不斷被刷新。僅在2013年,北京、上海、杭州等城市就出現(xiàn)多個(gè)“地王”,建房成本增加,房價(jià)預(yù)期再度上漲。

  中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”,期間房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,房產(chǎn)商們“攻城略地、各路拼殺”,實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長,房價(jià)水平也一路直上。

  房價(jià)屢調(diào)屢漲,因此不斷出臺(tái)的調(diào)控政策也被指為“空調(diào)”,對此,中國行政體制改革研究會(huì)副會(huì)長、國家行政學(xué)院教授汪玉凱對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示,不管是此前出臺(tái)的“國八條”還是現(xiàn)在的新“國五條”,樓市政策基本都是采取的“一刀切”模式。政府要利用行政手段介入樓市調(diào)控,首先要區(qū)分不同的城市,出臺(tái)有差異化的調(diào)控政策,簡單的“一刀切”難免會(huì)出現(xiàn)問題。

  年底樓市政策變動(dòng)引關(guān)注

  近年來,限購、限貸等無疑已經(jīng)成為樓市調(diào)控的重要手段。

  而今年第四季度以來,包括一線城市在內(nèi)的18個(gè)城市更是相繼出臺(tái)地方調(diào)控內(nèi)容,限購、限貸等政策進(jìn)一步收緊,樓市再度陷入緊張狀態(tài)。

  目前,新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控并未作明確表態(tài),中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也未對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行部署。十八屆三中全會(huì)結(jié)束后,在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出,要“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)”,同時(shí)“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。官方表態(tài)未提及樓市調(diào)控,但多次提及市場化,這也被業(yè)內(nèi)解讀為中國房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂瓉硇碌霓D(zhuǎn)機(jī)。

  近日,住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上指出,要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作,對北京、上海、廣州、深圳等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

  不過,就在姜偉新談話當(dāng)天,廣州市國土房管局局長李俊夫在提到明年工作打算時(shí)表示,2014年要以建立住房長效機(jī)制為重點(diǎn),加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng),探索逐步取消限價(jià)、限購等行政干預(yù)措施。兩方對樓市限購政策的表態(tài)迅速引發(fā)關(guān)注,李俊夫的發(fā)言也被解讀為“廣州將要逐步取消限購政策”。隨后,廣州國土局發(fā)布通告強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購。

  調(diào)控方向或轉(zhuǎn)型:建立長效機(jī)制

  房地產(chǎn)調(diào)控需要怎樣的轉(zhuǎn)變?有媒體在報(bào)道中直言,種種跡象表明,2014年中央政府對房地產(chǎn)的思路已經(jīng)成熟。更有消息透露,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案,具體方案可能會(huì)在明年兩會(huì)前后公布。

  中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示,現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)新的路口。“我們希望看到中國房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制,即讓市場發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)作用,這是長效機(jī)制的本質(zhì)含義。”

  “市場形成的價(jià)格才是真實(shí)的價(jià)格。”牛鳳瑞說:“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功,目標(biāo)以調(diào)控房價(jià)為主,但是房價(jià)照漲不誤,而且超出人們的預(yù)期,說明政策調(diào)控方向不正確。現(xiàn)在新一屆政府沒有進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控的動(dòng)作,而且也沒有進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)控制房價(jià)。”他認(rèn)為,過去十年以行政化為主的調(diào)控方式,將迎來一個(gè)突破,進(jìn)入以市場為主導(dǎo)的調(diào)控模式。

  提到樓市長效機(jī)制,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一對記者表示,應(yīng)該盡快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立,制定時(shí)間表和路線圖,推動(dòng)房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等工作的建設(shè),來穩(wěn)定市場預(yù)期。

  12月27日,專欄作家童大煥在《南方日報(bào)》發(fā)表文章稱:“ 至于所謂的‘房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制’,最好的辦法就是尊重市場規(guī)律。不管采取什么行政手段,最后一定要受到市場規(guī)律的總結(jié)算。早遵從市場規(guī)律,就會(huì)早一點(diǎn)達(dá)成供求平衡,進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的平衡發(fā)展。”