經(jīng)濟增長乏力 下半年或繼續(xù)刺激住房消費

房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的背后，是房地產(chǎn)之于宏觀經(jīng)濟的地位被重新定義。

住建部研究中心副主任王玨林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，目前經(jīng)濟下行壓力較大，在消費增長緩慢、出口復(fù)蘇乏力的形勢下，投資作為三駕馬車之一拉動經(jīng)濟的作用舉足輕重，尤其房地產(chǎn)對拉動全社會投資增長的作用愈發(fā)顯著。也因此，房地產(chǎn)的地位也從過去的抑制轉(zhuǎn)為支持。

“2015年的房地產(chǎn)政策的寬松程度歷史罕見。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強如是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者梳理過去5年的樓市政策發(fā)現(xiàn)，2010年，中央頒布國十一條、新國十條等號稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，一些房價過高的城市相繼出臺限購令，2011年新國八條出臺，再次上調(diào)二套房貸首付比例和貸款利率，進一步擴大限購范圍。2012年中央對國家的房地產(chǎn)采取有保有壓，穩(wěn)中有松的調(diào)控政策；2013年，中央出臺國五條加碼調(diào)控。

2014年以后，此前的限購、限貸等限制性樓市政策紛紛取消，且在2015年從“抑制”轉(zhuǎn)為支持住房消費，并出臺了多個利好政策，央行持續(xù)降準(zhǔn)、降息，其中，一年期存貸款基準(zhǔn)利率已接近十年來最低水平。住房公積金的貸款利率也是近20年最低。各地也頻頻推出住房補貼等明顯刺激樓市的政策。

需要注意的是，本輪支持住房消費的政策并不會因為短期部分城市的成交利好而改變，并將在下半年持續(xù)寬松。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者自住建部以及河南、安徽等住建系統(tǒng)人士采訪獲悉，雖然樓市短期向好，但支持自住和改善性住房需求，穩(wěn)定住房消費，穩(wěn)定和促進現(xiàn)行樓市交易量仍將是下半年的住建系統(tǒng)的重點任務(wù)。

房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的背后，是房地產(chǎn)之于宏觀經(jīng)濟的地位被重新定義。

住建部研究中心副主任王玨林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，目前經(jīng)濟下行壓力較大，在消費增長緩慢、出口復(fù)蘇乏力的形勢下，投資作為三駕馬車之一拉動經(jīng)濟的作用舉足輕重，尤其房地產(chǎn)對拉動全社會投資增長的作用愈發(fā)顯著。也因此，房地產(chǎn)的地位也在2015年拔到前所未有的高度，從過去的抑制轉(zhuǎn)為支持。

也因此，穩(wěn)定住房消費成為2015年的樓市調(diào)控主題，也是住建系統(tǒng)2015年的首要任務(wù)。

樓市回暖

一系列樓市托舉政策，讓房地產(chǎn)市場在剛剛過去的5月，明顯回暖。

6月11日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)。

5月單月，全國商品房銷售面積上漲15%，銷售額大漲24.3%，房地產(chǎn)投資也完成8623億元，增長2.4%，環(huán)比提高1.9%。

5月份的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好也結(jié)構(gòu)性地改善前5月的樓市數(shù)據(jù)。前5月，全國商品房銷售額為2.44億元，增長3.1%，此前的1-4月份為下降3.1%。這也是2014年年初以來首次正增長。

商品房成交量的回溫也直接體現(xiàn)在商品房的待售面積上，截止到5月末，商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。

另從房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)來看，前5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3.23萬億元，同比增長5.1%，增速比1-4月份回落0.9%，回落幅度比1-4月份減緩1.6%。

國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師王寶濱談及市場回溫的原因稱，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者信心有所恢復(fù)；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)適時優(yōu)化推盤和策略定價，積極去庫存，現(xiàn)有庫存中的優(yōu)良部分逐步消化；三是房價基本穩(wěn)定有利于購房需求平穩(wěn)釋放。

樓市上半場的回暖，將對宏觀經(jīng)濟的支撐起到重要作用。

日前央行研究局首席經(jīng)濟學(xué)家馬駿領(lǐng)銜撰寫的《2015年中國宏觀經(jīng)濟預(yù)測（年中更新）》指出，作為經(jīng)濟增長重要力量的房地產(chǎn)業(yè)在今年前幾個月持續(xù)低迷，也是經(jīng)濟增速放緩的原因之一。

根據(jù)央行的估算，房地產(chǎn)銷售經(jīng)過在2-3個季度后將傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資，因此估計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資減速的勢頭將得到緩解。

值得一提的是，商品房成交量的回暖也讓房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)轉(zhuǎn)好。

王寶濱稱，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開工面積作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的先行指標(biāo)。前兩個指標(biāo)分別反映了房地產(chǎn)開發(fā)兩大要素資金和土地的情況，新開工面積反映了未來投資的增長潛力。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月份，3個先行指標(biāo)同比降幅均收窄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45966億元，下降1.6%，降幅比1-4月份收窄0.9個百分點；房屋新開工面積50305萬平方米，下降16.0%，降幅收窄1.3個百分點；土地購置面積7650萬平方米，同比下降31.0%，降幅收窄1.7個百分點。

劇烈分化的市場

政策向好，樓市回溫，預(yù)期逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商懸著的心逐漸放下，但庫存高位的三四線城市仍然未見明顯好轉(zhuǎn)。

雖然樓市在過去的4、5月份明顯回暖，但在產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的差異下，不同城市之間的樓市存在明顯的差異。

從商品房銷售來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前5月，40個重點監(jiān)測城市商品房銷售面積同比增長1.7%、銷售額增長5.8%。

相比之下，非重點城市商品房銷售額和銷售面積仍處于下行趨勢，分別下降1.5%和0.2%。

房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)表現(xiàn)亦如是。1-5月份，40個重點監(jiān)測城市房地產(chǎn)開發(fā)投資17790億元，同比增長6.8%；非重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資14501億元，增長2.9%。

據(jù)悉，重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于同期全國投資增速1.7個百分點，高于非重點城市3.9個百分點。

中房協(xié)名譽會長朱中一也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，目前不同省區(qū)、城市之間差異明顯，從城市來講，一線城市和部分二線城市商品房銷售面積上升明顯，而多數(shù)三四線城市銷售不暢的狀況沒有明顯改善。

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，一線城市以及部分重點城市在剛剛過去的5月創(chuàng)年內(nèi)成交高位。與之相對應(yīng)的是，三四線城市仍庫存高企，部分三四線城市的去化周期更是高達22.9個月。

也因此，朱中一稱，本次樓市調(diào)控擯棄此前的一刀切，強化各地方政府調(diào)控的主體責(zé)任，這也就要求各地基于當(dāng)?shù)貥鞘姓?，出臺針對性的調(diào)控措施。

而在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，在產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的差異性，不管政策如何，三四線城市很難復(fù)制一線城市的樓市回暖勢頭。

地方的樓市經(jīng)濟賬本

樓市增長乏力使得地方的財政和經(jīng)濟增長承壓。

“房地產(chǎn)市場處于高速增長階段時，彼時，并未意識到地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度如此之高。”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥如是介紹。

有觀點稱，房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)折點之時，基礎(chǔ)設(shè)施開支上升并將取代房地產(chǎn)的地位。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年1-5月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）171245億元，同比名義增長11.4%。其中基礎(chǔ)設(shè)施投資（不含電力）29160億元，同比增長18.1%。

房地產(chǎn)投資增速下滑的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施投資的確在2015年拉動經(jīng)濟增長取得了重要作用。

“基礎(chǔ)設(shè)施的投資的確可以大大緩解房地產(chǎn)投資下滑對國民經(jīng)濟的沖擊，但很難完全對沖。”不過，金永祥表示，基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)性建設(shè)，也和房地產(chǎn)的提振息息相關(guān)。

基建項目的利潤有限，在風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的背景下，社會資本參與的積極性有待提高。

近期“2萬億元的PPP項目真實簽約率不到10%”的消息頻頻出現(xiàn)在各大媒體上。安徽一位基建企業(yè)的董事長告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，政府的財政狀況較好，可以確保信用。反之，如果地方政府沒錢，違約風(fēng)險則非常大。

他說，房地產(chǎn)能否提振又變成重要議題，畢竟賣地收入是地方財政的重要來源。

然而，在樓市回暖的背景下，土地市場仍未明顯好轉(zhuǎn)。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，全國300個城市土地出讓金總額為804億元，環(huán)比減少1%，同比減少53%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為561億元，環(huán)比減少1%，同比減少46%。

除了市場的原因，土地供應(yīng)壓縮且地價居高也是房企拿地謹(jǐn)慎的重要原因之一。

在賣地總額同比減半的背景下，全國300個城市成交樓面均價為1079元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比上漲3%。

在張大偉看來，房地產(chǎn)和基建是互增長關(guān)系，基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊的土地和房產(chǎn)將升值；房地產(chǎn)交易恢復(fù)，地方在完善基建方面的力度才會更強。

穩(wěn)定住房消費仍將是2015年下半年重要任務(wù)

“穩(wěn)地價對于穩(wěn)定地方財政和防控地方金融系統(tǒng)風(fēng)險非常重要。”上述河南某市住建局長稱，房地產(chǎn)牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)去庫存需要時間，但一旦地價下滑，地方的金融系統(tǒng)風(fēng)險將坍塌式爆發(fā)。

安徽某市的副市長亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，房地產(chǎn)和土地是地方經(jīng)濟發(fā)展的核心之一，這兩環(huán)斷了，地方經(jīng)濟增長乏力。新型產(chǎn)業(yè)諸如互聯(lián)網(wǎng)等也非一時之功。其也坦承，“這也是其主政地方經(jīng)濟以來，發(fā)展地方經(jīng)濟最困難的一年。”

需要注意的是，嚴(yán)躍進稱，房市政策寬松和貨幣寬松會導(dǎo)致短期需求上漲，但這同樣可能會導(dǎo)致需求過度透支。

嚴(yán)躍進認為，市場的持續(xù)性回暖尚待觀察，且高企的待售和在建面積意味著房企短期內(nèi)還將繼續(xù)去庫存，投資反彈至少也得在今年四季度。

或也因此，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者自住建部獲悉，穩(wěn)定住房消費仍將是2015年下半年住建部重要任務(wù)。

值得一提的是，住建部相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，為落實政府工作報告的穩(wěn)定住房消費的要求，住建部仍不乏工具箱和政策儲備。下半年住建部也將重點督促地方落實住房公積金新政，加強個人住房貸款發(fā)放力度，進一步支持住房消費。